Due Diligence Inmobiliario.
En el mundo inmobiliario cada metro cuadrado cuenta, por eso, cada detalle puede hacer la diferencia entre un éxito rotundo y un dolor de cabeza. El Inmueble a ser desarrollado consiste en una pieza medular y por ello requiere de una investigación meticulosa y la revisión de documentos la clave; no existe mejor manera de asegurarte de que tu inversión sea sólida y sin contratiempos.
Una herramienta para lograr lo anterior es precisamente el Due Diligence, el cual consiste en la obtención y análisis de información del Inmueble y de otros factores involucrados. Te presentamos una guía con la información y factores generales que debes revisar antes de adquirir / recibir en aportación un inmueble.
1. Análisis legal - titularidad. El objetivo de este apartado es determinar si el Inmueble cumple con la regulación aplicable en la materia. Entre los documentos y puntos a revisar se encuentran:
A. Título de Propiedad.
B. Historial Catastral.
C. Certificado de Libertad de Gravámenes.
D. Descripción del bien, que coincida lo registrado con la realidad física.
E. Conflictos judiciales y vecinales que afecten directa o indirectamente al Inmueble.
2. Análisis administrativo y urbano. El análisis, grosso modo, debe determinar el potencial urbano del Inmueble y el Uso de Suelo con el que cuenta. Es decir, hay que identificar los usos a los que puede acceder el Inmueble y la dimensión de proyecto que se podría ejecutar. Para ello, habría que aclarar:
A. Clasificación del uso de suelo y las normas de control de la construcción.
B. Asegúrate de conocer todas las restricciones y condiciones que puedan afectar tu proyecto.
C. Viabilidad del proyecto en función a la normatividad urbana vigente y aplicable
3. Condiciones Físicas del Terreno. Antes de adquirir el terreno, es importante realizar una inspección física para evaluar su estado y su potencial para el desarrollo. Hay que tener en claro:
A. Estado del terreno: Verifica las condiciones morfológicas e identifica algún tema como cavernas, inundaciones o deslizamientos.
B. Topografía y accesos: Asegúrate de que la topografía sea adecuada para el desarrollo y que haya acceso vial al terreno.
4. Análisis Financiero del proyecto.- Antes de comprometerse con la compra, es crucial realizar un análisis financiero detallado para asegurarte de que el proyecto es viable y rentable. Los elementos mínimos indispensables que debe de contener son:
A. Presupuesto del proyecto.
B. Fuentes de financiamiento.
C. Proyecciones de rentabilidad.
5. Análisis Comercial del Proyecto.- Para este apartado, entre otros factores, se deberá analizar:
A. Demanda del mercado.
B. Competencia.
C. Precios de mercado.
D. Rendimiento esperado.
E. Plan de marketing y ventas.
Desarrollar un proyecto inmobiliario implica una inversión importante, la ejecución de un Due Diligence te ayudará proteger tu inversión y evitar futuros problemas.
No hay un listado único ni fórmula standard, todos los Inmuebles y los desarrollos inmobiliarios tienen sus particularidades y deben de analizarse caso por caso y con la profundidad que cada uno requiere. Para ello, sugerimos el contratar la asesoría de profesionales en cada etapa del Due Diligence.
En la Firma hemos asesorado y apoyado en la ejecución del Due Diligence para diversos proyectos inmobiliarios con usos Comerciales, de Servicios, Turísticos, Habitacionales, con Usos Mixtos en distintos puntos de la República Mexicana.
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Gerardo Torres González [email protected] Luis Andrés Aceves de la Cruz [email protected]