买房成为时下许多年轻人婚前的必经之路，但在房价高企的情况下全款买房属实有点难，因此贷款买房变成了许多人的“上车”优选方案。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）第七十八条的规定，一方以个人名义婚前贷款购房，婚后用夫妻共同财产还贷的，离婚时该房产归登记方所有，双方婚后共同还贷及相应的财产增值部分，由登记方向对方支付分割补偿款。实践中，当婚前贷款购房的群体一旦陷入离婚纠纷，离婚时如何计算分割补偿款成为实务中的一大难题。
一、现有计算公式汇总
目前我国法律或司法解释没有就上述问题提供官方的计算公式，根据笔者统计，全国现有八份文件就该计算公式予以回应，具体情况如下：
1、湖北省高级人民法院民事审判工作座谈会会议纪要（2013年9月1日施行，现行有效）：(夫妻共同还贷部分)÷(房屋本金+已还贷款利息) ×(离婚时房屋的市场价值)×50%
2、深圳市中级人民法院关于婚姻家庭纠纷案件的裁判指引(2014 年5月21日施行，现行有效)：夫妻婚后共同还贷部分(含婚后偿还的本金和利息)÷实际购房款(房屋购买价+离婚时已还全部利息)×离婚时房屋市场价×50%
3、北京市高级人民法院民一庭关于明确离婚时房屋补偿计算标准的通知（2014年11月17日施行，现行有效）：房屋补偿款＝夫妻共同支付款项（包括本息）÷（房屋购买价＋全部应付利息）×房屋评估现值（或夫妻认可房屋现值）×50%
房屋评估现值以法院委托时确定的时间为准，对房贷的计算标准可通过当事人提供、向各银行查询及通过互联网查询等方式了解。上述计算标准是离婚时夫妻分割财产的基准，人民法院可根据实际案件情况，综合考虑购房与结婚时间、为购房支付的税费等各项支出、妇女及子女权益等多种因素，充分保护双方当事人利益，酌情判定补偿数额。
4、最高人民法院民事审判第一庭：《不动产婚内共同还贷及增值的计算》，载杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》总第65辑，人民法院出版社2016年版，第164页：第一步是计算不动产升值率，不动产升值率=不动产现价格÷不动产成本
这里的“不动产成本”＝购买时不动产价格+共同已还利息+其他费用。这里的“其他费用”是指交易所涉及的成本，属于购房的必要支出，如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等，但不包括公共维修基金和物业费（其费用产生的基础并非交易，而是不动产长期使用中产生的费用）。
第二步是计算非产权登记一方所得补偿，即共同还贷部分×不动产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额。
此外，在离婚分割争议房产时，不仅要明了“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”，同时应根据《婚姻法》第39条的规定，根据财产的具体情况，按照照顾子女和女方权益的原则作出公平裁判。也就是说，计算出的补偿数额不是绝对的，法官可以根据案件的实际情况行使一定的自由裁量权，平衡保护离婚双方当事人的利益。
5、浙江省高级人民法院民一庭关于审理婚姻家庭案件若干问题的解答（2016年6月27日施行，现行有效）：[婚后还贷本息总额÷(购买时房价+应还贷款利息总额)]×离婚时房价÷2
如在个案中，计算所得补偿数额明显低于婚后还贷本息总额半数的，应在上述计算方式的基 础上，根据照顾子女和女方利益的原则，结合案件实际合理确定补偿数额。
6、家事纠纷案件审理指南（婚姻家庭部分）（江苏省高院发布，2019年7月18日施行，现行有效）：【夫妻共同还贷部分×不动产升值率÷2】不动产升值率=离婚时不动产价格÷不动产成本（购置时不动产价格+共同已还贷款利息+其他费用）×100%。其他费用包括印花税、契税、营业税、评估费等，不包括公共维修基金、物业费。如果夫妻一方购置不动产后经过一段时间才结婚的，计算不动产成本时，应当以结婚时不动产价格作为计算依据。若在个案中计算所得补偿数额明显低于婚后还贷本息总额的一半时，应当依照《婚姻法》第三十九条第一款规定的原则，判令取得所有权的夫妻一方给予夫妻另一方合理的补偿。
7、新昌法院发布家事纠纷案件审判状况白皮书（浙江绍兴，2019年9月27日施行，现行有效）：[婚后还贷本息总额÷（购买时房价或者结婚时房价+应还贷款利息总额+其他费用）]×离婚时房价÷2，如在个案中，计算所得补偿数额明显低于婚后还贷本息总额半数的，应在上述计算方式的基础上，根据照顾子女和女方利益的原则，结合案件实际合理确定补偿数额。上述计算公式中涉及不动产成本，分两种情形：1、结婚时购买不动产的情形，不动产成本为购买时不动产价格+应还贷款利息总额+其他费用；2、结婚前购买不动产的情形，不动产成本为结婚时不动产价格+应还贷款利息总额+其他费用。
8、上海第二中级人民法院公众号文章《关于离婚50问》（2021年8月12日发布）：【婚后还贷本息总额÷（购买时房价+应还贷款利息总额）×离婚时房价÷2】
从各地公布的公式来看，计算婚后还贷及对应增值部分的计算思维为：分割补偿款=离婚时的房屋价值÷不动产成本×婚后还贷本息部分×财产分割比例，各个计算公式的主要区别在于如何定义“不动产成本”，关于不动产成本的计算，可总结为以下四种类型。
第一种是将房屋购买价以及已还贷款利息相加。
第二种是将房屋购买价、已还贷款利息（或共同已还贷款利息）以及其他费用予以相加，其他费用包括：各种税费、评估费、中介费等。
案例1：黎琳胜诉陈芳离婚纠纷(2016)闽 02 民终4933号
法院认为：夫妻一方婚前购房婚后共同还贷，离婚时房屋获得方对另一方就共同还贷款项对应的增值部分进行补偿的数额可按如下公式进行计算：增值补偿=共同还贷额÷购房成本(即购房合同价格+已还贷款利息+获得房屋必要开支)×离婚时房屋现值÷2。此处购房成本应以某项支出是否为维持房屋权利状态所必须支出之费用进行衡量，其中已还贷款利息包括婚前一方自行偿还的贷款利息及婚后双方共同偿还的贷款利息，获得房屋必要开支包括购房时所支付的房 屋契税、印花税、营业税、评估费、中介费等。
讼争海沧房产的购房成本应为购买时房产价格(242634 元)+已还银行利息 (12202.38 元+213658.66 元-171000 元=54861.04 元)+购房其他必要支出(契税、房屋登记费、土地登记费、个人贷款抵押房屋综合险、中介费共计 7936.5 元)=305431.54 元。具体补偿数额为夫妻共同还贷部分(213658.66 元)×房产升值率(房产现价格 2252800 元÷购房成本 305431.54 元)×50%=787951.09 元。
从上述案例可见，法院认为不动产成本=房屋购买价+已还贷款利息+其他费用（即：税费、房屋登记费、中介费等）。
案例2：程某、苏某离婚后财产纠纷（2022）粤01民终17460号
法院认为：关于广州市番禺区南村镇番禺大道北XX号1座4梯604房的补偿款。涉案房屋取得与婚姻存续前，双方离婚时未作夫妻共同财产分割，仍登记在程某名下，归程某所有，因涉案房屋存在婚后还贷的情况，故程某应对苏某作出补偿。经评估涉案房屋现值2076387元（含装修）,双方共同偿还贷款利息37091.25元、本金64031.69元，购入价格704303元，程某应补偿苏某婚后还贷及其增值部分款项89665.23元=【64031.69÷(704303+37091.25)×2076387÷2】。关于房产评估费用7800元，苏某已实际缴纳，一审法院酌情确定由双方各自承担3900元。
从上述案例可见，法院认为不动产成本=房屋购买价+共同已还贷款利息。
第三种是将房屋购买价以及全部应还贷款利息相加。
第四种是将结婚时的房屋价值作为认定不动产成本的主要构成，同时结合个人情况考虑是否将其他成本（如税费等）纳入不动产成本中。
案例3：蒙某、杨某离婚后财产纠纷（2021）桂0123民初890号
法院认为：被告婚前购买的涉案房屋，经原、被告协商选定的房地产评估机构进行评估，原、被告于××××年××月××日登记结婚时该涉案房屋的市场价值为530608元（单价6269元／平方米）；原、被告于2021年1月29日离婚时该涉案房屋的市场价值为965658元（单价11409元／平方米）。被告于2015年5月11日缴纳契税4942.98元。被告在结婚前共偿还房屋贷款34166.48元；在原、被告夫妻存续期间还贷共计54期119602.40元，其中本金51899.94元、利息67702.46元。那么，涉案房屋在婚姻存续期间的增值率［离婚时涉案房屋市场评估价值／（结婚时涉案房屋市场评估价值＋婚姻存续期间偿还房贷利息＋购房的其他费用支出）］为：965658元／（530608元＋67702.46元＋〈购房契税〉4942.98元）＝965658÷603253.44＝1.600；即涉案房屋在婚姻存续期间的增值额为：119602.40元（婚姻存续期间偿还房贷本息）×1.600（涉案房屋在婚姻存续期间的增值率）＝191363.84元。
从上述案例可见，法院认为不动产成本=结婚时的房屋价值+婚姻期间共同已还贷款利息+其他费用（即：税费）。
案例4：欧某、肖某等离婚后财产纠纷（2023）粤01民终8296号
法院认为：关于3201房的补偿款。3201房系肖某的婚前个人财产，但存在婚后共同还贷情形，故对于婚后共同还贷及其增值部分，肖某应向欧某进行补偿。3201房经过评估证实，在欧某与肖某结婚时价值1694435元，在欧某与肖某离婚时价值3870275元，婚后共同还贷合计268438.78元，故婚后共同还贷及其增值部分应为：268438.78元×(3870275元÷1694435元）=613143.55元，肖某应向欧某补偿60%,即367886.13元。一审按照房屋购买价1322568元计算该房屋在双方婚姻存续期间的增值率不当，本院予以纠正。肖某关于该项上诉请求有理，本院予以支持。（注：因该案中肖某经生效的刑事判决也认定肖某与案外人高某的行为均构成重婚罪，法院结合欧某的诉请及肖某的过错程度，认定涉案财产按照欧某占60%，肖某占40%的比例进行分配）
从上述案例可见，法院认为不动产成本应以结婚时的房屋价值为计算标准，并将离婚时的房屋价值除以结婚时的房屋价格得出升值率，从而计算补偿款的金额。
二、现有公式比较
综合各地法院公布的公式以及司法审判实践，笔者将各地选用的公式总结为两类情况，第一类是将房屋购买价作为不动产成本的主要组成部分，第二类是将结婚时的房屋价值作为不动产成本的主要组成部分，以下将针对不同的情况分析基于公式所得的分割补偿款的变化。
（一）将房屋购买价作为不动产成本的主要组成部分
A：分割补偿款=离婚时的房屋价值÷不动产成本（即房屋购买价+共同已还贷款利息）×婚后还贷本息部分×50%
B：分割补偿款=离婚时的房屋价值÷不动产成本（即房屋购买价+全部已还贷款利息）×婚后还贷本息部分×50%
C:分割补偿款=离婚时的房屋价值÷不动产成本（即房屋购买价+全部应还贷款利息）×婚后还贷本息部分×50%
将房屋购买价作为不动产成本的主要构成时，现有三个公式的主要区别在于不动产成本中的利息部分应理解为共同已还贷款利息、全部已还贷款利息还是全部应还贷款利息。（注：上述公式均暂未考虑购房产生的其他费用）。
如只考虑共同已还贷款利息，婚前一方偿还贷款所产生的利息则未被考虑在不动产成本里，基于此计算所得的分割补偿款金额更高，对婚前购房一方存在不公；如考虑全部应还贷款利息，则是将尚未实际产生的不动产成本考虑在内，基于此计算所得的分割补偿款金额更低，对婚后参与还贷一方存在不公；相较而言，笔者认为对于将房屋购买价作为不动产成本的主要组成部分时，应将全部已还贷款利息考虑在内，从而客观呈现实际的不动产成本，同时，也应将税费等其他购房成本纳入购房成本中。
（二）将结婚时的房屋价值作为不动产成本的主要组成部分
D：分割补偿款=离婚时的房屋价值÷结婚时的房屋价值×共同已还贷款利息×50%
E：分割补偿款=离婚时的房屋价值÷（结婚时的房屋价值+共同已还贷款利息）×共同已还贷款利息×50%
将结婚时的房屋价值作为不动产成本的主要构成时，现有两个公式的主要区别在于是否将共同已还贷款利息纳入不动产成本中的考虑因素。（注：上述公式均暂未考虑购房产生的其他费用）。
如不考虑共同已还贷款利息，婚后共同偿还贷款所产生的利息则未被考虑在不动产成本里，基于此计算所得的分割补偿款金额会高于将已还贷款利息纳入不动产成本的情况，对取得房产一方存在不公；如考虑共同已还贷款利息，则是将婚后投入的成本也考虑在内，笔者认为基于此计算所得的分割补偿款金额更符合对不动产成本这一定义的理解。
（三）除不动产成本以外的其他几个变量
各地法院公布的公式中，分割补偿款的计算过程可以总结为：婚后贡献×增值系数（即：离婚时的房屋价值÷不动产成本）×财产分割比例（一般为50%），上述婚后贡献、增值系数以及财产分割比例三个变量都会对分割补偿款的金额有直接的影响。
首先是婚后贡献，主要分为婚后还贷本金以及婚后还贷本息两种情况。
其次是增值系数，如前述，不动产成本的组成在不同的个案中有所不同，部分个案会将不动产成本理解为购房时的价值以及利息（此处又会区分是共同已还贷款利息、婚前及婚后已还贷款利息还是全部应还利息三种情况）的总和，也有个案会将不动产成本理解为结婚时的价值或者是结婚时的价值以及共同已还贷款利息的总和。此外，税费等其他购房成本是否纳入不动产成本，也会对增值系数的计算有直接影响。
最后是财产分割比例，《民法典》第一千零八十七条【离婚时夫妻共同财产的处理】以及第一千零九十二条【一方侵害夫妻财产的处理规则】对离婚时如何分割夫妻共同财产提出了原则性规定，由于一方婚前购房的民事法律行为发生在夫妻结婚以前，房屋价值受人为（如购房选址、装修、维护等）以及客观因素（如城市规划、市场经济、购房政策等）的影响而有所不同，因此，法院在处理该类问题时不能盲目地套用公式，需要结合实际情况对公式予以调整，以实现公平原则。
三、总结
一审阶段固定各项基础数据。针对一方婚前购房婚后共同还贷，离婚时分割补偿款的计算公式我国目前尚未在立法层面有官方的解释，虽然最高人民法院民事审判第一庭曾在2016年出版的《民事审判指导与参考》总第65辑公布了一项公式，但该公式公布至今已过去多年，且从各地法院在此之后发布的公式来看，各地法院对最高院公布的公式解读亦有所不同，这也意味着在个案中不同的审判员对于该问题的意见也有可能有所不同，无论是婚后贡献还是增值系数，现有公式以及司法实践均呈现出不同的解读，因此，为避免一审时未查明基础事实导致该案被发回重审的情况出现，建议律师处理该类案件时应在一审阶段协助法院查明各项基础数据。
根据个案情况选用合适的公式。结合本文对各地法院的公式及案例分析可见，适用不同的公式将对分割补偿款的金额有直接的影响，因此，笔者建议律师在个案中应结合房屋的价值、双方对房屋的投入、是否存在可以多分财产的情况等因素，综合选择合适的公式以实现当事人利益最大化。